Tipps zur Baufinanzierung
Gesamtkosten des Bau- oder Kaufvorhabens möglichst genau erfassen !
Eigenleistungen nicht überschätzen !
Richtige Zinsfestschreibung wählen !
Sondertilgung oder Sonderzahlung ?
Auf die Auszahlungsvoraussetzungen achten !
Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen !
Gesamtkosten des Bau- oder Kaufvorhabens möglichst genau erfassen !
Wichtig ist, sich Klarheit über die Gesamtkosten des Bau- oder Kaufvorhabens zu verschaffen. Insbesondere bei Neubauten sollten Sie sich nicht auf das Wort "schlüsselfertig"
verlassen. Prüfen Sie also anhand der Bauleistungsbeschreibung, ob zum Beispiel
- Erdaushub für die Baugrube und Abtransport der Erdmassen,
- auch für den Kellerbereich Innenputz, Estrich, Elektroinstallation und Türen,
- Maler-, Fliesen- und Fußbodenlegearbeiten
- und auch die Treppe bzw. Stufen für den Hauseingang
im veranschlagten Preis enthalten sind. Zu den Gesamtkosten gehören aber auch die Kosten für die Außenanlagen - deren größte Position meist die Hausanschlüsse sind -
und die Baunebenkosten. Hier sind beispielsweise auch die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, Behördenunterlagen, Geldbeschaffung und die anfallenden Zinsen
während der Bauzeit zu beachten. Einen Vordruck zur Ermittlung der Gesamtkosten können Sie sich hier im PDF-Format
herunterladen.
Eigenleistungen nicht überschätzen !
Kalkulieren Sie die Einsparungen, die Sie mit Familienangehörigen und Freunden durch Eigenleistungen erbringen können, realistisch. Oft wird auch vergessen, dass für die in
Eigenleistung zu erbringenden Gewerke Materialien eingekauft werden müssen. Und natürlich sollten Sie auch die Helfer mit Speise und Trank bei Kraft und Laune halten.
Unter Umständen müssen Sie für die Versicherung Ihrer Bauhelfer auch Versicherungsbeiträge an die Bauberufsgenossenschaft entrichten. Diese Beiträge müssen natürlich
in der Gesamtkostenaufstellung berücksichtigt werden.
Richtige Zinsfestschreibung wählen !
Eine wichtige Entscheidung bei der Gestaltung der
Baufinanzierung ist die Wahl der richtigen Zinsfestschreibung (Zinsbindung). Das ist der Zeitraum, für den der Darlehenszins zwischen
Darlehensnehmer und Bank fest vereinbart wird und in dem normalerweise auch keine Sondertilgungen möglich sind. Die Kreditinstitute bieten hierfür unterschiedliche Zinsfestschreibungsperioden an
und der Darlehensnehmer kann in der Regel Zinsfestschreibungen bis zu 15 Jahren wählen - zunehmend werden von einigen Banken auch Zinsfestschreibungen für die gesamte
Darlehenslaufzeit angeboten.
Für eine kurze Zinsfestschreibung von z.B. 5 Jahren sind die Zinsen zwar normalerweise niedriger. Allerdings bietet die kurze Zinsbindung für den Bauherren wenig Sicherheit, falls das Darlehen nach
Ablauf der Zinsbindung verlängert werden muß und der Marktzins inzwischen gestiegen ist.
Eine längere Zinsfestschreibung von z.B. 15 Jahren ist zwar zunächst etwas teurer, bietet aber eine höhere Sicherheit, da
- nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld deutlich geringer ist und sich dadurch auch die Auswirkungen eines danach evtl. höherer Zinssatzes minimieren und
- bereits 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auch innerhalb der Zinsfestschreibung eine Sondertilgung erfolgen kann und somit ein
günstiger Zeitpunkt mit niedrigen Zinsen für eine eventuell erforderliche Prolongation gewählt werden kann.
Sollten Sie jedoch wissen, daß Sie z.B. in 4 Jahren eine Sondertilgung (durch die Zuteilung eines Bausparvertrages, Auszahlung einer Lebensversicherung usw.) vornehmen wollen, dann sollten Sie
zumindest für einen Teil des Darlehens auch nur eine 4-jährige Zinsfestschreibung wählen, um die geplante Sondertilgung vornehmen zu können.
Sondertilgung oder Sonderzahlung ?
Bei der Sondertilgung wird durch eine zusätzliche Zahlung der Darlehensrest reduziert, so daß danach weniger Zinsen an das Kreditinstitut zu zahlen sind. Beim Annuitätendarlehen bleibt in der Regel jedoch
die Monats- oder Quartalsbelastung gleich, da der Tilgungsanteil um den Betrag der ersparten Zinsen erhöht wird. Es verkürzt sich demzufolge die Darlehenslaufzeit deutlich. Sondertilgungen sind
bei Darlehen mit einer Zinsfestschreibung jedoch nur dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich:
- wenn im Darlehensvertrag mit dem Kreditinstitut ein Recht auf Sondertilgung auch während der Zinsfestschreibung vereinbart wurde,
- jeweils zum Ende einer Zinsfestschreibungsperiode oder
- entsprechend §609a BGB nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wurde nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung
über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung.
Im Gegensatz hierzu weisen insbesondere Bausparkassenvertreter häufig darauf hin, daß beim Bauspar-Vorausdarlehen jederzeit Sonderzahlungen möglich sind. Dies ist jedoch nicht mit einer
Sondertilgung gleichzusetzen, denn die zusätzliche Zahlung erhöht hier lediglich das niedrig verzinste Bausparguthaben und führt nicht zu einer Reduzierung des Darlehens und somit auch nicht zu einer
Reduzierung der zu zahlenden Zinsen. Also prüfen Sie genau, ob Ihr Finanzierungsmodell wirklich Sondertilgungen oder nur Sonder(ein)zahlungen erlaubt!
Auf die Auszahlungsvoraussetzungen achten !
Im Darlehensvertrag werden auch die Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens festgelegt. Insbesondere Darlehen, die zur Finanzierung eines Neubaus dienen, werden in der Regel nicht in einer Summe, sondern
nach Baufortschritt in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt. Achten Sie darauf, daß diese Auszahlungsraten unter Einbeziehung Ihrer eigenen Barmittel bezüglich Termin oder Höhe ausreichen, um dem vom Bauträger oder
der Baufirma vorgegebenen Zahlungsplan erfüllen zu können. Ist dies nicht der Fall, so lassen sich derartige Probleme natürlich am besten lösen, wenn weder Bauvertrag noch Darlehensvertrag unterschrieben sind und
Sie noch mit beiden Parteien verhandeln können.
Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen !
Haben Ihnen verschiedene Anbieter
günstige Baudarlehen vorgeschlagen, ist es häufig schwer, aus diesen Darlehensangeboten das tatsächlich günstigste Angebot herauszufinden.
Selbst der häufig zitierte (anfängliche) effektive Jahreszins ist lediglich geeignet, Annuitätendarlehen mit gleicher Zinsfestschreibung miteinander zu vergleichen. Eventuell anfallende Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen oder
Teilauszahlungszuschläge bleiben dabei jedoch unberücksichtigt, da diese Kosten laut Preisangabenverordnung (PAngV) nicht in den (anfänglichen) effektiven Jahreszins eingerechnet werden.
Sollen jedoch endfällige oder Bausparvorausdarlehen bzw. Konstantdarlehen untereinander oder mit einem Annuitätendarlehen verglichen werden, so hilft der Effektivzins des Vorausdarlehens oder des Bauspardarlehens nicht mehr weiter, denn die Effektivität dieser
Finanzierungsvarianten hängt entscheidend von der Effektivität der ebenfalls abzuschließenden Sparform ab (Vergleichen Sie hierzu auch die Erläuterungen unter
Darlehensvarianten).
Hier müßte also ein vergleichbarer Effektivzins (Vergleichszins) ermittelt werden, der sowohl den Effektivzins der Darlehen als auch die Effektivität der Sparform berücksichtigt. Aber die meisten Bausparkassen weigern sich,
einen solchen "Vergleichszins" zu veröffentlichen und geben lediglich die einzelnen Effektivzinssätze für das Voraus- und das spätere Bauspardarlehen an.
