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Baufinanzierung in Sachsen

Tipps und günstige Darlehen für Neubau, Kauf und Umschuldung

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Die wichtigsten Darlehensvarianten

Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen
Darlehen mit konstanter Tilgung Darlehen mit konstanter Tilgung
Darlehen endfällig endfällige Darlehen
Bauspardarlehen Bauspar-Sofortdarlehen
 

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind die bei der Wohnungsbaufinanzierung meist verwendete Darlehensform. Die Bezeichnung kommt von der Art der Verzinsung und Tilgung der Darlehen mit einer gleichbleibenden Jahresleistung (Annuität), wobei die Jahresleistung je nach vertraglicher Vereinbarung meist in gleichen monatlichen oder vierteljährlichen Teilbeträgen beglichen wird.
Da in jeder Rückzahlungsrate neben dem Zins- auch ein Tilgungsanteil enthalten ist, vermindert sich mit fortschreitender Tilgung die Restschuld und damit der in der Jahresleistung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Die Jahresleistung bleibt bis zur Rückzahlung bzw. bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung konstant!
Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung
Restschuldverlauf beim Annuitätendarlehen Mit der Wahl der anfänglichen Tilgung (meist zwischen 1% und 5% der ursprünglichen Darlehenssumme) wird einerseits die Höhe der Rückzahlungsraten, andererseits aber auch die Darlehenslaufzeit festgelegt. Dabei reduziert sich die Restschuld in den Anfangsjahren geringer - später jedoch umso deutlicher. Erstaunlich ist auch, wie deutlich sich eine etwas höhere Tilgung auf die Darlehenslaufzeit auswirkt. Deshalb sollten Sie sich - sofern es Ihre finanzielle Situation zuläßt - unbedingt auch einmal ein Darlehensangebot mit einer etwas höheren Tilgung unterbreiten lassen.
Mit der Wahl der Zinsfestschreibungsdauer wird - unabhängig von der Darlehenslaufzeit - festgelegt, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Dabei kann der Darlehensnehmer in der Regel Zinsfestschreibungen bis zu 15 Jahren wählen. Wird nach Ablauf einer Zinsfestschreibung ein neuer Zinssatz festgelegt, bezieht sich dieser natürlich nur auf die dann noch vorhandene Restschuld, wodurch das Zinsänderungsrisiko insbesondere bei langen Zinsfestschreibungsperioden deutlich reduziert wird.
Einige Banken bieten inzwischen auch Zinsfestschreibungen über die gesamte Darlehenslaufzeit an, so daß der Darlehensnehmer auch bei dieser Darlehensvariante überhaupt kein Zinsschwankungsrisiko mehr hat.
 
 

Darlehen mit konstanter Tilgung

Darlehen mit konstanter Tilgung kommen häufig in der Gewerbefinanzierung, seltener in der Wohnungsbaufinanzierung zur Anwendung.
Auch bei dieser Darlehensvariante ist in jeder Ratenzahlung ein Zins- und ein Tilgungsanteil enthalten, allerdings bleibt hier der Tilgungsanteil immer konstant. Da sich mit fortschreitender Tilgung die Restschuld und damit auch die zu zahlenden Zinsen reduzieren, die Tilgung aber konstant bleibt, verringert sich die zu zahlende Rate ständig.
Darlehen mit konstanter Tilgung zur Baufinanzierung
Restschuldverlauf beim Darlehen mit konstanter Tilgung Die Restschuld reduziert sich also gleichmäßig. Die anfängliche Tilgung muß bei dieser Darlehensvariante höher angesetzt werden, denn bei einer Tilgung von z.B. 1% ergäbe sich eine Darlehenslaufzeit von 100 Jahren!
 
 

endfällige Darlehen

Bei endfälligen oder tilgungsfreien Darlehen werden während der gesamten Darlehenslaufzeit nur Zinsen bezahlt, aber keine Tilgungsbeiträge geleistet. Statt dessen werden Sparraten in einen Sparplan eingezahlt, um später das Darlehen mit Hilfe des angesparten Guthabens in einer Rate tilgen zu können.
Deswegen ist die Effektivität dieser Finanzierungsvariante nicht nur vom Zinssatz des Darlehens sondern auch von der Rendite der Sparform abhängig!
Da diese Variante häufig von Versicherungsgesellschaften in Verbindung mit einer kapitalbildenden Lebensversicherung angeboten wird, nennt man diese Darlehensform umgangssprachlich auch Versicherungsdarlehen oder Lebensversicherungshypothek.
Aber auch andere Sparformen können zur Ansparung genutzt werden, derzeit gewinnen fondsgebundene Lebensversicherungen und Fondssparpläne zunehmend an Bedeutung.
 
endfälliges Darlehen zur Baufinanzierung
Restschuldverlauf beim endfälligen Darlehen Da sich die Restschuld bei dieser Variante nicht reduziert und sich eine eventuelle Zinserhöhung nach Ablauf einer Zinsfestschreibung auf den gesamten Ursprungsbetrag beziehen würde, ist das Zinsänderungsrisiko hier höher als bei einem Annuitätendarlehen. Deshalb sollte man die Chancen und Risiken der Kombination aus endfälligem Darlehen und Sparform auch für den Fall eines höheren Zinssatzes nach Ablauf der Zinsfestschreibung prüfen!
Interessant kann diese Darlehensvariante aber durchaus sein:
  • für Vermieter, die aus steuerlichen Gründen Wert auf die gleichhoch bleibenden Zinszahlungen legen und
  • für Darlehensnehmer, die darauf spekulieren wollen, daß die Rendite des Sparvertrages höher ausfallen wird als der Effektivzins des Darlehens ist.
 
 

Bauspar-Sofortdarlehen

Eigentlich ist das Bauspar-Sofortdarlehen keine neue Darlehensvariante, sondern ein endfälliges Darlehen, das nach der Zuteilung des Bausparvertrages durch ein Annuitätendarlehen umgeschuldet wird.
In der ersten Phase wird ein tilgungsfreies Darlehen und ein Bausparvertrag als Sparform abgeschlossen. Die meist monatlichen Raten setzen sich also zunächst aus den Zinsen für das Vorausdarlehen und der Sparrate für den Bausparvertrag zusammen.
Sofortdarlehen der Bausparkassen zur Baufinanzierung
Restschuldverlauf beim Bauspar-Sofortdarlehen Nach Zuteilung (Z) des Bausparvertrages wird das ursprüngliche Vorausdarlehen durch das Bausparguthaben und ein zinsgünstiges Bauspardarlehen vollständig getilgt. Ab diesem Zeitpunkt sind nur noch Zinsen und Tilgungsbeiträge für das Bauspardarlehen - analog einem Annuitätendarlehen - zu entrichten. Da das Bauspardarlehen meist relativ schnell getilgt werden muß, kann die monatliche Belastung nach erfolgter Zuteilung trotz des niedrigeren Zinssatzes steigen. Deshalb sollten Sie sich vor Vertragsabschluß informieren, mit welcher Monatsbelastung Sie nach der Zuteilung rechnen müssen.
Einige Bausparkassen dimensionieren ihre Angebote bezüglich Ansparung und späterer Tilgung so, daß der Darlehensnehmer vor und nach Zuteilung des Bausparvertrages exakt die gleiche Monatsbelastung hat. Diese besondere Variante nennt man auch Konstantdarlehen!